Katastr nemovitostí rok po rekodifikaci soukromého práva

30.červen 2015   Autor :  Miroslav Sedláček

Před několika týdny proběhla na vysoké škole CEVRO Institut konference s názvem Katastr nemovitostí rok po rekodifikaci soukromého práva, organizovaná a moderovaná vedoucí katedry soukromého práva doc. JUDr. Alenou Mackovou, Ph.D. Vystupujícími byly ředitelka Kanceláře Katastrálního úřadu hl. m. Prahy JUDr. Daniela Šustrová a advokátka JUDr. Valentina Nedělová.

Úvod do problematiky katastru nemovitostí

Katastr nemovitostí je veřejným seznamem údajů o nemovitých věcech, který zahrnuje jejich popis, soupis, geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitým věcem. ­Zákony, které katastr nemovitostí od jeho vzniku spjatého s počátkem roku 1993 upravovaly, bylo třeba v souvislosti s rekodifikací soukromého práva nahradit. Nově nacházíme úpravu v zákoně č. 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), problematika zápisu věcných práv a jednotlivé principy, kterými se katastr nemovitostí řídí, jsou pak součástí občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). 

Z hlediska terminologie je nutné v úvodu upozornit zejména na skutečnost, že občanský zákoník již nepracuje s pojmem katastr nemovitostí, ale používá pouze termínu veřejný seznam.

S přijetím nové právní úpravy je spjata celá řada změn. Nově došlo k posílení principu materiální publicity, změněna byla také zásada priority, kdy je pro pořadí zápisu rozhodná doba podání návrhu na zápis práva, když je nově okamžik měřen na den, hodinu a minutu. Změnu doznala také zásada intabulace, když nově jsou všechna práva zapisována vkladem, a to bez ohledu na skutečnost jejich vzniku. Vkladem lze v současnosti zapsat i nájem, který podle předchozí právní úpravy nebyl předmětem zápisu do katastru nemovitostí. To samé platí o pachtu. Rovněž tak došlo ke zvýšení informovanosti účastníků vkladového řízení. Jedná se však o výčet demonstrativní, změn je samozřejmě více.

Praktické zkušenosti s novým katastrem nemovitostí

Poněkud netradičně byly praktické zkušenosti s novým katastrem nemovitostí uvedeny ukázkou bezplatné webové aplikace Nahlížení do KN, dostupné na adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. V této souvislosti bylo upozorněno na některé nové funkce, kterých mohou uživatelé využít. 

Nemovitými věcmi, které jsou předmětem zápisu do katastru nemovitostí, se nově rozumí pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (§ 498 odst. 1 občanského zákoníku). Přitom součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech (§ 506 odst. 1 občanského zákoníku). Nová právní úprava tak znamená návrat superficiální zásady, která má značný význam z hlediska katastrálních souvislostí. Pod vlivem těchto skutečností pak postupně dochází ke spojování staveb s pozemky v těch případech, kdy je to možné. 

Prostřednictvím ukázky mapy pozemkového katastru z roku 1940 a supermoderní digitální mapy bylo možné rozpoznat podstatné změny, ke kterým v diskutované oblasti došlo za téměř 75 let.

Pozemek může být nově zatížen také věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu, přičemž nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou (§ 1240 odst. 1 občanského zákoníku). Právo stavby je podle současné právní úpravy pojímáno jako věc nemovitá. Po znovuzavedení zásady superficies solo cedit bylo nutné upravit i situaci, kdy vlastník pozemku a vlastník stavby není jedna a táž osoba. 

Za charakteristický znak práva stavby lze označit jeho dočasnost – právo nesmí být zřízeno na více než 99 let. Dobu trvání lze prodloužit, a to se souhlasem všech osob, kterých se právo týká. Smlouva o právu stavby může stanovit i povinnost provést stavbu do určité doby, přičemž důležitým faktem zůstává možnost přechodu práva stavby na dědice či jiného právního nástupce. Na praktických zahraničních i tuzemských obrazových ukázkách bylo dr. Šustrovou postupně demonstrováno, co vše může tvořit součást stavby nebo účel práva stavby.

Samostatná část byla věnována také ukázkám typů zápisů v katastru nemovitostí, a zejména pak tomu, jak zápisy číst nejen u práva stavby, ale také u přídatného spoluvlastnictví a svěřeneckého fondu. Bylo pojednáno o zástavním právu s poukázáním na údaj o pořadí práv a nových poznámkách o vyloučené záměně a vyloučeném uvolnění zástavního práva a s tím často související zákaz zcizení a zatížení nemovité věci.

V závěru příspěvku dr. Šustrová krátce učinila zmínku také o zápisu obligací – nájmu a pachtu, jejichž zápis je nově možný. Výklad o vkladovém řízení byl zakončen komparací ukončení vkladového řízení do konce roku 2013 a od počátku roku 2014, kdy byl vysvětlen obsah vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí a podán praktický návod, jak se s údaji ve vyrozumění blíže seznámit.

Katastr nemovitostí rok poté – z pohledu advokátky (dr. Nedělové)

Z pohledu advokáta a zejména pak jeho klientů je z nové právní úpravy katastru nemovitostí důležitá především:

— její srozumitelnost, 

— přístupnost právní úpravy běžnému občanovi, 

— jednoduchost a jasná použitelnost nástrojů pro zápisy do katastru nemovitostí, 

— otevřenost pracovníků příslušných správních orgánů a jejich ochota pomoci a odpovědět na dotazy občanů, včetně ochoty poskytnout potřebné informace. 

V případech kupních smluv na bytové jednotky bylo od počátku roku 2014 třeba řešit a klientům objasnit existenci dvou typů jednotek, tj. jednotek vyčleněných dle zrušeného zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a dále jednotek vyčleněných již dle občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb.). V této souvislosti bylo citováno rozdílné vymezení těchto dvou typů jednotek a změna chápání jednotky v občanském zákoníku jako věci nemovité. 

Je třeba upozornit i na nové, velmi důležité ustanovení § 1198 odst. 2 občanského zákoníku (tzv. blokační ustanovení), dle kterého se do veřejného seznamu nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. V této souvislosti dr. Nedělová citovala výkladové stanovisko č. 11 Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 7. června 2013 k problematice bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku. Rovněž byla zdůrazněna nová právní úprava vzniku společenství vlastníků dle ustanovení § 1204 občanského zákoníku, kdy společenství nově vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku, zatímco podle předchozí právní úpravy vznikala ex lege.

Nová právní úprava také mj. posílila ochranu vlastníků, kteří jsou v řízení před katastrálním úřadem zastoupeni na základě plné moci (§ 18 odst. 2 katastrálního zákona). Katastrální úřad nově vyrozumí o provedeném vkladu přímo účastníka řízení, jehož práva k nemovité věci podle zápisu zanikají nebo se omezují, a to i v případě, kdy byl v řízení zastoupen zmocněncem. 

Za pozitivní novinku lze označit dále skutečnost, že o vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, informuje katastrální úřad vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného zasláním informace, a to nejpozději den poté, co ke změně došlo (§ 16 katastrálního zákona). Jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace; v opačném případě, nebo i tehdy, ztratil-li návrh před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky, návrh zamítne (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona). Příznivě lze pro dopad praxe považovat novou úpravu i v tom směru, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.

Jak bylo v úvodu uvedeno, katastr nemovitostí je veřejným seznamem. Tento jeho charakter je pro praxi klíčový. Katastr je používaným seznamem nejen advokáty, ale i všemi ostatními osobami při řešení jejich záležitostí, působí preventivně při ochraně jejich vlastnických či jiných práv k nemovitým věcem. 

Součástí katastru nemovitostí je sbírka listin, do které však již několik let nelze nahlédnout. Za stávající právní úpravy je dle zkušeností dr. Nedělové někdy těžké označit předem listiny, jejichž kopie ze sbírky listin advokát potřebuje, když není možné nahlédnout do samotné sbírky, a tedy zjistit, jaké listiny se zde k určité nemovité věci nacházejí. Někdy nezbývá nic jiného, než požadovat kopie všech listin ze sbírky, i když pak jsou potřebné jen některé z nich. Pro klienty je to zbytečně nákladné.

Služba sledování změn aneb jak ochránit své nemovitosti

Služba sledování změn je novinkou, která umožňuje provádění kontroly u zadaných nemovitých věcí (parcel, staveb, jednotek), zda u nich nebyla vyznačena v katastrální evidenci tzv. plomba či nedošlo ke změně v listu vlastnictví. Tato služba se již tradičně označuje jako „hlídací pes“. Sledováním změn pomocí služby se lze ubránit podvodným manipulacím s nemovitou věcí a předejít tak vleklým soudním sporům. 

Pokud k nemovité věci byla připojena tzv. plomba nebo došlo ke změně v listu vlastnictví, služba sledování změn okamžitě zašle SMS na mobilní telefon, e-mail či zprávu do datové schránky osobě, která si službu zřídila. Služba je určena všem, kteří chtějí být aktivní při ochraně svých nemovitých věcí. Základní cena sledování změn pro pět (5) sledovaných nemovitých věcí je 399 Kč za rok bez DPH, tedy 483 Kč včetně DPH. S vyšším počtem nemovitostí se v kroku pěti (5) sledovaných nemovitých věcí jednotková cena snižuje.